《地產霸權》作者潘慧嫻認為，改革香港的土地政策刻不容緩。張志華攝
高地價政策、官商勾結、財閥壟斷……都再不足以描述香港當下困境。新鴻基創辦人郭得勝的前女助理、資深地產界人士潘慧嫻直言，這已演變成「地產霸權」。天匯世紀撻定、發展商反對復建居屋，令她慨嘆大地產商越富貴，越不道德。經歷樓市起跌，她憂心樓市泡沫遲早爆破，認為改革土地制度刻不容緩。
記者：雷子樂
31年前開始替地產商打工，直至 1999年才轉行任職財經分析工作，潘慧嫻見證了地產業起飛。她認為，香港過渡期的土地政策「養肥」了今天的大財團，純屬歷史因素。但回歸後，特區政府沒理由不正視高地價政策、發展商囤積土地等現象，「政策唔單止唔敢去改，仲竟然甘之如飴」。
內地若抽走資金 泡沫即爆
更大問題是，華資地產商變身大財團後，也隨之而變了質，「好似越富貴，越做出一啲唔係好有道德嘅事」。她以呎價「創」 7.1萬元全球新高的天匯世紀撻定事件為例稱，她替地產商打工的那個年代一樣有內部認購，但那是貨真價實的認購，「例如係老細嘅親戚想買個單位，內部留起。全部都係真正有交易」。
惟最近十年，不少發展商向外公佈某些單位被內部認購價錢，說甚麼創出天價，「但係冇人知究竟係咪真係有交易、買家係一蚊公司，手法上好有問題」。近年樓市屢創新高，潘慧嫻認為這只是 2003年政府停止推出土地後製造出來的另一個泡沫。她分析，目前樓市高企，主因是有大陸資金將樓價炒高，「一旦利率、滙率有大變，內地要抽走資金，泡沫就會爆破」。
挺身踢爆地產巨賈壟斷香港，潘慧嫻說是要仗義執言。她憶述，由於 03年沒工作在身，恰巧閱讀了 Henry George的著作《 Progress and Poverty》。
貧富懸殊 源於土地被囤積
這本書是 1880年代《聖經》以外的最暢銷書籍，寫的是當時經濟發達，為何貧富懸殊嚴重。作者的答案是，問題源於土地被囤積壟斷。「當時覺得情況同香港好相似，諗番過去幾十年呢行嘅運作，於是就搵資料，一步步去印證」。
《 Land and the Ruling Class in Hong Kong》，是潘慧嫻 05年自資出版的著作，最近有出版商繙譯成中文版《地產霸權》，踢爆過去三、四十年大財團如何透過發展地產，一步步走向跨行業壟斷，操縱了香港人的衣食住行，扼殺中小企的生存空間。她將在本周六的書展舉行香港地產霸權講座。
香港地產霸權講座
7月 24日晚上 7時
地點：書展天窗出版社攤位
講者：潘慧嫻、《金錢師》小說作者黃洋達
7 月 26日晚上 8時
地點：旺角西洋菜南街 68號 7字樓序言書室
講者：潘慧嫻、 80後社運人士易汶健、袁智仁等
資料來源：相關主辦單位
制度造就醜惡的怪獸
李嘉誠、郭氏三兄弟、李兆基、鄭裕彤、包玉剛及吳光正、嘉道理六大家族，控制本港至少 22間上市公司，總市值超過 1.58萬億元。潘慧嫻在《地產霸權》一書中分析，這些大財團主要受惠於《中英聯合聲明》的批地限制、在八十年代大手投地、收購農地，並透過控制公用事業機構的地皮，逐步壟斷市場，發展成一頭「醜惡的怪獸」。
「造成今日嘅局面，可以話係天時、地利、人和，係個制度 facilitate（造就）咗佢哋」。高地價政策，源頭在 1984年簽訂的《中英聯合聲明》，限制政府每年只能批出 50公頃新土地，地產商開始積極投地，如長實 84年底奪得黃埔花園地皮、新世界發展在灣仔啟動興建會展工程。
公共事業變地產項目
此外，發展商在七、八十年代開始囤積農地，以及收集「甲/乙種換地權益書」（因政府徵地而可獲現金或換地補償的文件），漸漸囤積了大量農地，足以支持財團在新市鎮的發展。潘慧嫻在著作中指出，新鴻基地產的農地儲備足有 2,400萬平方呎、恒地則為 3,280萬平方呎。相反小地產商只能透過公開競投取得土地發展，成本自然較高。
大財團另一招數是透過控制巴士、煤氣、電力等公共事業，將其廠房用地轉化成地產投資。例如長和系的北角城市花園、鴨脷洲海怡半島、紅磡海逸豪園等屋苑的前身原來是發電廠；新鴻基旗下長沙灣曼克頓山現址其實是前巴士廠；恒地的土瓜灣翔龍灣則是前煤氣廠。
特稿：入行 20年從未炒樓
新鴻基集團由（左起）馮景禧、郭得勝、李兆基創辦。潘慧嫻在七、八十年代擔任郭的私人助理。
潘慧嫻在香港的地產界打滾了 20年，曾任新鴻基集團創辦人郭得勝的私人助理，見證華資地產商因緣際會，步入樓市飆升、邁向跨行業壟斷之路。
上世紀七十年代末期，英資財團洞悉香港回歸，逐步撤出，華資財團開始補上，不斷擴張。「當年搵工最易就係加入華資財團，都係抱住搵份工嘅心態入咗呢行」。七、八十年代，她擔任郭得勝私人助理達八年， 90至 99年轉投嘉里建設，負責土地及物業估價、收購等工作。在華資企業打工，最深的印象是「工時長」，忙得令你沒時間思考制度問題。
返港感覺：物價貴壓力大
九十年代是港人炒樓的高峯期，但潘慧嫻認為炒賣樓宇有違道德，沒加入炒賣行列，「屋企人都話我笨」。 03年，她定居加拿大，埋首著書立說。
潘慧嫻近年每年回港一次，感覺是「物價越來越貴，香港人生活壓力越來越重」。歸根究柢，不就是地產商坐擁黃金地段舖位，企硬不減租、跨行業壟斷……令中小企難有作為。
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